潮声丨“写字楼”里流水线：杭州工业向天借地

潮新闻 执笔 詹慧雯 蒋敏华 印梦怡

“向天借地”，为支持实体经济发展、加快形成更多新质生产力，杭州吹响了新的冲锋号——

近日，杭州市人民政府办公厅印发《关于推进“工业上楼”促进制造业高质量发展的实施意见（试行）》（以下简称“实施意见”），明确“工业上楼”项目的要求、鼓励并支持多主体参与“工业上楼”项目，该意见将于2024年5月8日起正式实施。

那么，什么是“工业上楼”？杭州推行“工业上楼”的背后是一盘什么样的棋？

向天借地

所谓“工业上楼”，通常指多层厂房 或“摩天工厂” ，是一种新型产业空间模式，让企业在大厦楼宇中进行工业生产、办公、研发、设计等活动。

通俗地来说，即在不改变土地性质的前提下，通过提升容积率的方式，将一些扁平式的单层厂房，搬到高楼层中去，从而实现产业空间的垂直化拓展与土地资源的集约化利用。

“工业上楼”的探索，最早始于寸土寸金的香港与新加坡。

上世纪50年代，迫于土地紧缺和工业扩张的压力，香港将低技术、劳动密集的手工业、轻工业搬上高楼，形成工业大厦，高度动辄百米；上世纪80年代左右，新加坡裕廊集团通过建设“堆叠式厂房”向空中拓展空间，通常为4-9层，以三层为一个单元向上堆叠。

香港市区实景。图源：视觉中国

内地的“工业上楼”则始于珠三角地区，2005年以佛山顺德天富来国际工业城为首次尝试，到现在已成为珠三角区域的普遍工业发展模式。

“工业结构，决定了使用习惯。”高力国际中国区董事总经理邓懿君认为，珠三角原本的产业基础就以轻加工为主 ，生产的产品类型比较小，比如电子、服装、手表等，工人可以坐下来生产，且不一定要大型机械设备。这也是为什么珠三角可以快速“工业上楼”的原因。

反观长三角地区的产业氛围、结构都更加丰满，有更多如机械装备等重工型企业，工业上楼的探索相对缓慢一些。而杭州的产业空间结构，行业门类众多，就比如一部分生物医药企业，以及电商、视频、家用机器人企业，就很适合“上楼”。

值得一提的是，去年4月，杭州市党政代表团曾赴广州、深圳学习考察，其中深圳的“工业上楼”是此次学习考察的重要一站。

时隔不到一年，杭州发布实施意见鼓励与支持“工业上楼”。

杭州市规划和自然资源局开发利用处副处长应晓煜介绍，“工业上楼”是杭州推动产业转型升级，促进制造业高质量发展，打造新质生产力的重要举措；是深化供给侧结构性改革，打造高品质生产空间，满足现代产业体系、各类人才多元空间需求的具体行动；也是促进土地集约高效利用，优化产业空间布局，助推城市内涵式发展的有力抓手。

上下游“朋友圈”

事实上，在实施意见发布之前，杭州多个城区已经开始探索“工业上楼”模式。

日前，记者走进杭州高新区（滨江）荟鼎智创中心，这是全省首个工业综合体项目 ，占地75亩，容积率2.25，总高度50米左右，主要面向专精特新企业。

杭州高新区（滨江）荟鼎智创中心。詹慧雯 摄

从现场外观来看，“工业上楼”楼宇和普通写字楼差别不大；不过，在内部的层高以及楼板荷载量设计上，与普通写字楼有着显著的差异。据滨江区经信局项目推进科杨震介绍，荟鼎智创中心按照工业生产标准建造的楼板，荷载最高有0.4吨/m²。

“项目自今年3月开园以来，已有17家企业入驻，企业类型涵盖新能源、智能制造等等，主要以办公、研发为主，也能满足小部分企业生产需求。”杨震表示，荟鼎智创中心建设的初衷是为了解决滨江区“腰部企业”发展空间的问题。

在水环境数字化综合治理服务行业从事了14年之久的浙江华仕管道，是入驻企业之一。董事长孙少杰告诉记者，工业综合体就像是升级版的“标准厂房”，不仅配套设施更合理，有会议室、展厅、食堂、健身房，企业之间还能形成自己的上下游“朋友圈”。

智创中心内部。詹慧雯 摄

“入驻这里，不仅为企业减轻了项目建设包袱和成本负担，让我们将更多精力投入到创新研发与业务发展中，同时这么好的办公环境，也为我们招纳高层次人才带来了极大帮助。”

此外，入驻企业既可以选择租赁，也可以选择买下物业产权。如果选择购买，最小可按单层办理产证，单层建筑面积约1200m²。

相比滨江区荟鼎智创中心，西湖区刚刚投运的绿峰中心，更有“摩天工厂”的观感。

杭州紫金港科技城的绿峰中心。詹慧雯 摄

在紫金港科技城的绿峰中心现场，记者看到两幢近100米的现代化摩天高楼耸入云霄，一楼是种满绿植、近12米的挑高艺术大堂，园区内还规划有中心花园、食堂、独立餐厅、咖啡厅等配套。

“我们员工刚去参观过新大楼，办公环境对比以前好了非常多。”浙江拓峰智能装备有限公司总经办主任刘璐告诉记者，绿峰中心的原址，曾是拓峰纯平楼的工厂，没有配套，交通也不好，对我们引进高端人才带来了不少遗憾。

绿峰中心所在地，前身为拓峰科技（现更名为拓峰智能）的厂房。受访单位供图

绿城产城是绿峰中心的投资、建设与运营方。据绿城产城公司副总经理黄家宇介绍，相较于临安、钱塘区的偏重生产型的“工业上楼”项目，主城区“工业上楼”项目，会更偏向于满足企业研发实验+轻生产+总部办公 集合在一起的复合型空间需求。

而不同于滨江区以物联网为主的高新企业，西湖区特别是紫金港科技城符合“工业上楼”要求的企业，多以生物医药、智能制造等领域的专精特新企业为主。

“在主城区建造工业上楼项目的目的，主要还是为了构建产业集聚生态，帮助企业留住高端人才 。特别是西湖大学这些教授团队孵化出来的一些企业，员工以硕士、博士毕业生为主，这些高端人才对工作环境及配套要求很高，工作及生活圈子都离不开主城区，根本不愿意去郊区工厂上班。”

绿峰中心一楼大堂实景。詹慧雯 摄

据了解，待绿峰中心装修好之后，拓峰智能的研发和半生产，都会放在绿峰大厦内。

近年来，杭州人才净流入率全国第一。通过“工业上楼”将大量优质企业留下来，为人才提供更舒适的就业和创业环境，自然也就成了杭州吸引人才的一大硬核举措。

避免一哄而上

滨江和西湖是杭州的两个中心城区，都面临土地资源匮乏的发展瓶颈。

尤其是滨江区，仅72.2平方公里，是全省面积最小的一个区。2019年8月，杭州市高新区（滨江）富阳特别合作区挂牌成立，滨江区迈出了向外区“借地”发展的第一步。滨江区累计上市企业73家，2023年人均GDP达46万元，两项硬核指标双双稳居全省第一，对未来的发展空间提出了更高要求。

杭州滨江区实景。图源：视觉中国

当前，杭州GDP已突破2万亿，城区总人口超过1000万。跻身超大城市的杭州，如何继续保持高质量发展？产业提能升级、腾笼换鸟，显然是一个必然选择。

国家高端智库CDI研究员宋丁表示，“工业上楼”有利于产业集群化 ，最大效率地把一条产业链在一个有限的空间里集约起来，从而推动上下游产业链和供应链的形成。

“每个产业对空间的需求是不一样的，‘工业上楼’相当于批量化、个性化地解决了企业对于空间的需要。‘工业上楼’是以现代科技为核心、制造业为基础的产业链上楼，是区域竞争的需要，留住产业和企业的需要。”

浙江工业大学管理学院教授张娟锋亦认为，“工业上楼”对于提高土地利用率、提升一座城市的产业竞争力，都有重大意义。“尤其是像杭州这样一些土地资源相对紧张的核心都市区，‘工业上楼’可以为产业招引提供更大空间，将是今后的一种必然趋势。”

不过，他也指出，并不是所有产业都适合“上楼” ，相对来说更适合一些轻型生产企业和研发型企业。也就是说，“工业上楼”有一定的匹配性，并非所有产业、所有区域都适合，后期要避免一哄而上的问题。

“由于杭州地价相对较高，要打造一个什么样的建筑形态，这需要很慎重地去考量。”邓懿君提醒说，在推进“工业上楼”的过程中，还需要把握好经济平衡问题。就比如在一些土地资源充裕、地价较低的远郊区域，“工业上楼”的迫切性就没那么强烈。

此外，相比写字楼，“摩天工厂”在承重、排污等方面的要求更高，相关的建筑规范也亟待完善。同时这一新生物业形态对运营公司的运营管理能力也提出了更大挑战，比如空置率、消防安全等问题。

但不管怎么说，“工业上楼”对工业经济的正向促进作用，这是毋庸置疑的。

就在4月23日，杭州市一季度经济成绩新鲜出炉，GDP达5112亿元，同比增速5.1%。在这份成绩单的背后，有一组数字分外亮眼：工业投资增长13.8%，连续13个季度保持两位数高增长。

显然，随着“工业上楼”加快推进，有望进一步助力杭州工业经济保持高增长。

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杭州高档写字楼需求回暖 科技类企业承租面积超越金融业

2019-01-19 12:09 | 浙江新闻客户端 | 记者 余丽

日前，仲量联行在杭州嘉里中心发布2018年度杭州房地产市场回顾及2019年展望。报告显示，2018年杭州甲级办公楼市场需求在过去一年呈现进一步多元化的格局。

仲量联行杭州分公司总经理辛毅说：“尽管租金增长率受需求影响，短期内涨幅收窄，但新兴商务区良好的升值潜力吸引投资者持续关注杭州优质办公市场，大宗物业投资市场仍表现活跃。”随着地铁及城市基础设施的完善及各区域商圈的稳步发展，杭州商业地产已然进入百花齐放的新时代，尤其是精品化特色化的小体量商业逐步涌现。未来将有更多专注社区范围的特色配套商业项目面市，助推需求结构更趋生活体验。

在经历第三季度的清淡后，2018年第四季度杭州甲级办公楼市场需求回暖。但整体而言，下半年去化速度仍较上半年有所放缓。四季度甲级写字楼吸纳量主要来自武林和钱江新城品质较高的办公楼项目，钱江新城以江景优势和物业品质吸引大型国企落户。科技类企业需求活跃，多家大型互联网公司扩租，承租面积超越金融服务业。各大知名联合办公品牌继续布局杭州，尤其青睐传统商圈核心区位，而开发商也以更灵活的方式介入联合办公领域。

报告显示，2018年，杭州甲级办公市场超30万新增供应入市，空置率小幅回调。第四季度，位于黄龙商务区的黄龙万科中心二期A、B栋、钱江新城的君豪中心正式竣工入市。其中黄龙万科中心是黄龙商务区继2015年以来第一次迎来新增供应，该项目有着良好的预租表现。然而受连续三年新增供应保持高位影响，杭州甲级办公市场空置率同比小幅上涨0.8个百分点，至25.4%。

报告显示，新增供应抑制租金涨幅，投资市场年底集中成交。2018下半年起，持续的新增供应及吸纳速度放缓使得租金上涨动力不足。2018年全年甲级办公市场租金同比仅上涨1.6%，为4.7元/平方米/天。

仲量联行预计2019年杭州甲级办公新增供应量将小于2018年，传统核心商务区新交付项目将为市场带来新活力。预计整体吸纳量将保持稳定，与新增供应持平。仲量联行杭州商业地产部总监尤培荣表示，杭州甲级办公楼市场的需求将继续受益于城市创新活力及科技类企业的扩张需求。未来一年，面对更趋复杂多变的市场环境，杭州甲级办公租金有望保持平稳，长期向好趋势不变。

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