科技成色越来越足 物业行业转型提速

●本报记者董添

中指研究院数据显示，2021年12月，20城物业服务价格综合指数为1074.66，同比上涨0.43%，涨幅较去年同期扩大0.28个百分点。各等级物业服务价格指数同比均呈上涨趋势。

业内人士指出，科技赋能、提高项目管理密度、横向发展高盈利业态、纵向发展高盈利服务是物业行业转型的主要途径。预计未来行业的科技成色将越来越足，相关的服务价格将进一步提升。

中金公司预计，2021至2025年，行业总在管面积有望实现6.4%的复合年化增长，20强集中度有望由14%上升至28%。

高质量服务推动价格上涨

针对价格走高的原因，上述机构指出，提供“质价相符”的高质量服务是企业发展的重要核心竞争力之一，也是价格上涨的主要原因。比如，通过云监控、云停车、智能能耗管控等一系列的智慧化升级，将数智物联科技深度运用到未来智慧生活的塑造中。电梯内设置智能二维码，业主只需要在手机上使用APP扫码，无需按任何电梯键，便能达到自家所在楼层。车库自动化智能化管理，包括进出口的车辆自动识别，以及车库内智能灯光响应，完美展现人性化管理和低碳节能的未来生活理念。

业内人士指出，传统物业是个重人力成本的行业，规模效应较弱，因此如何在规模扩张以及提升盈利之间取得平衡是发展的重要课题。科技赋能、提高项目管理密度、横向发展高盈利业态、纵向发展高盈利服务是物业行业转型的主要途径。2021年以来，物业服务企业通过完善服务标准、扩展服务内容、更新管理手段、推进技术升级、创新品牌建设、赋能系统管理、提升从业人员素质等方式，实现行业转型升级、高质量发展的目标。预计未来行业的科技成色将越来越足。

增值服务提升竞争力

绿地泉服务总经理温雪娜对中国证券报记者表示，物业企业品牌打造首先是依靠服务，其次是规模。对新开发的物业而言，集团地产业务开发建设交付后，物业公司会依靠高质量服务助力绿地泉集团整体品牌价值的体现。物业公司对开发、销售的正面影响越来越大，成为业主选择买房时不可或缺的考量因素。对于老旧小区改造环节，绿地泉服务在改造前就率先进入，了解老旧小区业主改造诉求，为后续改造提供切实可行的思路。

对于增值服务的打造，温雪娜表示，除了做好基础的物业服务之外，公司始终坚持“以客户为中心，以客户需求为导向，以客户满意度为标准”的发展理念，做建立在客户需求上的创新。比如，客户需要便捷的购物环境，公司就广泛开发应季水果售卖、节日礼品售卖、绿地泉便利店等新型多种经营模式。此外，公司积极探索“物业服务+养老服务”模式，切实增加居家社区养老服务有效供给，更好满足广大老年人日益多样化多层次的养老服务需求，着力破解高龄、空巢、独居、失能老年人生活照料和长期照护难题，促进家庭幸福、邻里和睦。

中指物业事业部副总经理牛晓娟介绍，对于社区增值服务，其大都具备日常消费属性。物业服务企业加大品牌投入与建设，有利于把握未来的服务溢价空间。相比于非业主增值服务的一次性收入，社区增值服务更加呈现持续性特征。企业加大品牌建设，增加业主对企业品牌黏性与忠诚度，紧跟市场动向，在增值服务领域积极进行品牌布局、业务体系、品牌定位、品牌传播等方面的规划，对于提升企业价值至关重要。

行业集中度料进一步提升

《中国物业服务大数据报告（2021）》显示，我国住房大体上已从住房建设阶段逐步迈入住房维护阶段，进一步凸显了物业服务的重要性，物业服务市场未来发展潜力空间较大。当前全国大部分住房交易样本的物业费小于2元/平方米/月，且相当比例的住房仍无物业企业提供服务。大部分交易住房的房龄小于20年，对物业服务的需求将不断增长。对企业经营规模的总体分析发现，物业企业成长迅速且受到资本市场的热捧。全国经营规模靠前的物业企业中，上市公司相对较多。尤其是经营规模前十名中，七家企业为上市公司。市场集中度趋于提高。

中金公司研报显示，未来三到五年，受物业服务向专业化和市场化趋势发展、资本向头部企业集中、开发端市场环境变化等因素影响，物管行业集中度有望持续快速上升。预计2021至2025年，行业总在管面积有望实现6.4%的复合年化增长，二十强集中度有望由14%上升至28%。物业管理服务当前面临复杂营商环境，未来行业整体迈向基层治理框架约束下的专业化、市场化是大势所趋。预计在政策和市场的共同作用下，物企基础服务盈利能力提振。伴随企业规模成长与市场参与者增多，板块有望形成独立定价。

从二级市场表现看，上述研报指出，2018年起，板块相关公司集中上市，主要物业公司业绩持续超预期带动资本市场认知度提升、估值扩张。至2021年3月，虽然主要物业公司业绩超预期幅度有限，但其纷纷提出积极的三至五年发展规划，进一步抬升资本市场对板块成长性的预期，板块走势维持上行。2021年下半年以来，受房地产开发端下行等因素影响，行业整体回调明显。

本文源自中国证券报

资本+科技赋能下，物业行业能走多远？

2020年一共有17家物业公司完成上市，将行业内上市企业数量推升至35家。物业行业的高增长、高估值、高确定性、政策利好因素，让物业公司成为资本寒冬中为数不多的优质赛道，吸引了大的投资机构进入。

“物业服务企业会迎来最好的黄金十年。”在12月25日由《证券日报》社主办的“第三届中国房地产资本峰会——乘风·求变2020物业管理资本论坛”上，中指研究院常务副院长黄瑜判断，未来整个物业行业与头部物业公司的规模还将会加速扩张。

2015-2024全国物业管理行业总营收估算及预测 数据来源：CREIS中指数据

物业公司规模的扩张主要来自于管理面积的增加和服务门类的拓展。在管理面积方面，在承接来自地产开发业务的增量项目同时，头部物业公司还在通过并购进行全国化布局。例如雅生活目前80%的管理收入来自于非雅居乐地产业务部分。

在服务门类拓展方面，据中指研究院统计，目前物业公司已经从传统的物业服务扩充到将近30多个业态范围、100多个门类。例如今年在资本市场被热炒的社区团购业务上，碧桂园、彩生活、绿城服务、雅生活等企业均早已布局。

黄瑜认为，物业公司参与社区团购有代理团长、以销定采、门店+自提、团购载体几种模式，“物业公司拥有社区的公共资源，可以进行短期仓储。并且，一线的员工也可以闲暇时间进行配送，这是现有的很重要的一个优势。”

物业服务赛道的资本和资源还在向头部企业集中。据中指研究院统计，截至2019年底，管理面积排名前十的物业公司在管总面积约23.5亿平方米，占到全行业的10%左右，集中度相对较低。而TOP企业的业绩占比达到约30%，具备效率优势。

截至2020年12月17日香港联交所上市物业服务企业市值与2019年营业收入，数据来源：CREIS中指数据

“物联网的成本、人工算法的成本、互联网的成本大幅下降。同时业主已经被教育了，业主对于新事物的接受程度已经提高，对于良好服务的付费意愿大幅提升。”绿城服务集团行政总裁吴志华表示，物业公司在疫情中的表现得到业主和政府的认可，而物业服务具备一定的公共服务属性，以及其天生的群体消费特点，形成了目前物业公司的竞争壁垒，使其很难被互联网行业降维打击。

但吴志华提醒，物业公司目前的模式以“被动式服务”为主，且在数字化、技术等方面的投入不足，会导致服务的效率和满意度无法达到高水平。

碧桂园服务执行董事兼总裁李长江也认为，物业公司在加速拓展规模，但“众多的收并购回来的企业有可能出现严重的 “消化不良”，并没有达成过去在合作的时候要达成的目标。”碧桂园物业、碧桂园服务每一年谈的物业公司非常多，但是事实上我们真正签字付款非常少。

碧桂园服务希望在机器人研发，如绿化机器人、安全机器人等方面获得突破，同时利用新零售等能够跟物业服务重合的社会资源来提升服务效率和投资效益。

雅生活集团总裁兼首席执行官李大龙透露，雅生活已经布局环卫领域，未来在城市服务类、招采类、公建类等方面物业公司能够获得较大的增长，因为头部物业既有资本优势，也有较为完整的系统来管理这些较为分散的市场。

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