重庆房企转型调研:像拼乐高一样建住宅,装配式建筑来了
企业计划通过前期技术应用的收益,持续推动后续技术研发投入。然而,投融资环境更青睐大平台,对拥有自主研发技术的小型民企并不特别支持。一些资本认为房地产是处于下行周期的夕阳产业,却忽视了传统产业中细分领域的创新前景,以及”老树发新芽“代表了行业里的新质生产力
文 |《财经》记者 邹碧颖
编辑 | 王延春
“豆腐块”们方方正正躺在实验室桌台上,敦厚小巧、透点拙朴式的可爱。乍看,像拿到手里把玩的积木,实际并非如此。这是未来建筑摊开来的图景——像生产汽车那样用工业流水线量产墙体,再像拼乐高、拼出一座摩天大楼。“豆腐块”是实现建筑装配的第一步。
此处是荣昌县广富工业园,距离重庆市区一个半小时车程。荣昌卤鹅、荣昌猪、荣昌陶瓷是当地的传统特色产业,近年来,这里的新能源汽车产业也有所发展。夏日炎炎,筑邦建筑技术(重庆)有限公司的实验器材仍在开动,“硅晶石复合内墙板”是他们研发的新品。
5月19日,苏天童站在厂房的烧结材料实验室里向《财经》介绍,“豆腐块”由不同废料制成。煤矸石、高锰酸钾渣、钢渣、赤泥、铁尾矿,他们已经试过全国30多种大宗工业固废。这些零成本的材料,经由无害化处理、特殊工艺加工后,能够转变为量产建筑墙体。
苏天童是筑邦科技总经理。此前,他在美国佛罗里达大学获得工程硕士学位,回国后曾在建筑设计院工作。大显身手的年龄,却赶上建筑行业黯然下行,2022年全国房地产开发投资增长为-10%,至今低迷。苏天童认识一对建筑师夫妇,双双失业后,一位到重庆网红街卖豆干、苕皮,一位转型成为滴滴司机。但苏天童并不悲观,他找到了破局生根的新道路。
而今,建造一座房屋的方式,正发生颠覆性变化。按时髦的话说,“建筑工业化”。1974年联合国出版的《政府逐步实现建筑工业化的政策和措施指引》定义:按照大工业生产方式改造建筑业,使之逐步从手工业生产转向社会化大生产的过程。 通俗而言,就是把房屋拆分成各个构件,先在工厂里量产出来,再到现场组装,建筑模式与传统原地现浇建房非常不同。
这是筑邦科技看好的未来。筑邦科技创始人谢贵全,在荣昌深耕多年房地产开发。2000年左右,谢贵全从建筑设计专业的教师岗位辞职,下海创业。从建筑方案设计,慢慢向建筑施工、房地产开发延伸,而今,荣昌近一半的房屋都有他公司的参与,设计、施工或开发。
谢贵全发现,传统的建筑方式粗犷、笨重,房屋的标准化质量与成本,实际上可以再大幅优化。正如苏天童看来,行业只有经历下行期洗牌,才会对房屋品质提出更高诉求。拼质量、拼效率、拼成本,今后,谁能提供更高性价比的房屋,才能在存量市场里斩获一席之地。
新的竞争已经开始了。2016年全国新建装配式建筑面积为1.14亿平方米,占城镇新建建筑面积的比例为4.9%,到2021年,这一数字涨到7.4亿平方米,比例为24.5%。目前,一些省市要求到2025年,装配式建筑面积占比要达到当地建筑面积30%以上,部分省市要求达到50%。这意味着中国第四代住宅建筑将有相当一部分由装配式建筑构成。
“原有框架内,企业都做到极致了,你只有追踪新质生产力,跳脱出原有的框框,才能省成本,提升质量和效率。” 苏天童说。现在,房地产行业的竞争得靠实验室里的豆腐块了。
从工业固废走向新建筑
实际上,“豆腐块”并非筑邦科技最终成品。最终的样态是宽60厘米、厚10厘米的条形大板,它的材质介于陶板和红砖之间,橘色、光滑、坚固、抗震,夹心材料保温、隔音。它们将用作未来建筑的内墙板。假如房屋长3米,可以拼接起五块墙板,实现模块组装。
现在,“豆腐块”只是试验品。每块约莫半个手掌大,颜色从浅白、赤红到深棕不等,标记着材质与序号——这块用延安紫砂陶土烧制,那小块是山东烟台金属矿,材料、来源地都不同。成功烧制的“豆腐块”结实光滑,失败品则似有气体冲出来,表层发泡凸起鼓出。
工厂实验室里,筑邦科技总经理田密告诉《财经》,像原材料煤矸石,含铁元素较多,最终会烧成传统砖红色。这并非是通过工艺对颜色做了特别控制,而是固废材料的主要构成元素和红砖相似,高温烧制后起了类似的化学反应。譬如钢渣,烧制出来就会呈现白灰色。
苏天童向《财经》介绍,他们的最终产品叫硅晶石复合内墙板,采用大宗工业固废原材料制成。材料笼统分三大类,一是尾矿类,比如煤、铁或铜、金、钼等有色金属采矿后剩下的废石;水基岩屑是重庆开采天然气、页岩气后,带出来的土碎石。另一种是冶金类,金属提炼后剩下的杂质,比如赤泥由炼铝剩下,钢渣则是炼钢剩下。还有一类,是建筑固废。
每一种材料,筑邦科技会做50组到60组不同配方、不同炉温的实验,从中找出成本最低、性能最好的解决方案。中试阶段,处理粉碎后的固废加上添加剂,混拌均匀,看起来像湿泥巴。筑邦公司自研一台绿色成型设备,将处理好的泥料挤成条状,可以柔性定制2.5米至3.5米长(墙高)的墙板。宽度与厚度,则可以更换装备前端不同尺寸的模具头调整。
经过10组-20组中试实验,最终烧制出2米多高的条形大板。《财经》了解到,筑邦科技试过全国30多种大宗的工业固废,目前固废综合利用掺入量达到50%以上、实现技术突破的已经有27种原料。 成品墙板呈赤红色,摸起来比砖平滑。苏天童介绍,墙板还可以额外定制一层外装饰面,不同的纹理,仿大理石、仿花岗岩。不同于传统做法在墙面上刮腻子、贴墙纸,这种板可以直接作为建筑外墙、地面装饰、家具灶台,价格是天然石材的三分之一或四分之一。
实际上,当下,瞄准装配式建筑市场的企业不在少数。 《财经》记者在企查查输入“装配式建筑”,有近3万家相关企业,湖南、山东、江苏、河北、广东各有超2000家企业。另据湖南省官方数据,截至目前,湖南省拥有装配式建筑企业1000余家,其中年产值100亿元以上的企业5家,装配式构配件年生产能力达到3500万平方米,直接产值超1000亿元。
装配式建筑的推广已提上日程。2023年7月,重庆市住房城乡建设委员会副主任董勇介绍,近几年,重庆已累计实施装配式建筑4700万平方米,2023年上半年开工的建筑中,装配式建筑应用比例达30%。根据重庆市相关要求,到2025年重庆新开工装配式建筑比例不低于30%。
各地亦类似。2023年底,海南举办《海南省装配式建筑(绿色建筑)发展提升三年行动方案》政策解读新闻发布会,公布2022年海南省装配式建筑面积约2860万平方米,占新建建筑比例达到64%,超过60%的既定目标,2023年装配式建筑面积占比预计超过70%。
实际上,建筑工业化、装配式建筑,并非新鲜事。工业革命后,首届世界博览会1951年在英国召开。约瑟夫·帕科斯顿第一次完全采用单元部件的连续生产方式,通过装配式结构,建造了伦敦博览会水晶宫。三层楼,7.4万平方米的建筑面积,总共不到六个月建成。
真正大规模的“建筑工业化”可追溯至二战后。第二次工业革命兴起,叠加二战结束,欧洲各国经济复苏,大批农民向城市集中。诸如战后德国,青壮年劳动力不足,需要在短时间内建造大量住宅、办公楼、工厂等,大量需求的涌现为“建筑工业化”奠定了基础。
彼时,法国现代建筑大师勒·柯布西耶作为机器美学的倡导者,在著作《走向新建筑》中谈及“批量生产精神”等观点,奠定了工业化住宅、居住机器等建筑理论的基础。柯布西耶还开发出一种名为Citrohan装配式小住宅。他构想,像生产汽车底盘一样成批生产房子。
这种构想在苏联时期的“赫鲁晓夫楼”中也得以实现。1954年,苏联政府在五年计划中提出,在最短的时间内以最低的成本改善城市居民的居住条件。这种楼房统一五层高,采用组合式钢筋混凝土部件与结构,预制件都是在工厂流水线生产好的标准件,成本低廉。
上世纪50年代,中国也曾借鉴苏联及东欧经验,推行标准化的预制构件和装配式建筑,至80年代末,全国形成预制构件厂数万家,年产量达2500万平方米。然而,唐山大地震引发人们对装配式建筑抗震的疑虑。2008年汶川地震,再次搁置了装配式建筑的发展。
眼下,随着劳动力红利削减,中国应对建筑工人不足迫在眉睫。2017年,国务院办公厅印发《关于促进建筑业持续健康发展的意见》,提出力争用十年左右,使装配式建筑占新建建筑面积的比例达到30%。中国的建筑工业化再次被提上日程。
老龄化时代追求建造系统最优
实际上,中国城市住宅的平均寿命按三代划分,标志年份为1949年、1975年和2001年。这一次,建筑质量和抗震性能将成为检验“建筑工业化”与第四代住宅能否成功的关键。
苏天童说,“要经过非常严密、专业的理论计算、实验论证。构件要做振动台实验,整栋建筑体系涉及的所有部件,连接一定要安全可靠,要超越设计使用寿命。我们的最终梦想是提供一个系统最优方案,房屋质量好、抗震性能强、建造效率高,污染少、节能减排,成本还可控。”
苏天童向《财经》介绍,装配式建筑的抗震性能、结构性能,都以现浇建筑作为标杆,整体“等同现浇”。为了解决后顾之忧,筑邦科技正在走一条系统化的研发道路,不是研究单个楼板、横梁、墙体产品,而是希望组合实现系统最优、抗震性能甚至要比现浇更可靠。
市面上真正的突破性技术还不多。 苏天童告诉《财经》,传统建筑在施工现场支模、浇楼板。改为装配式建筑后,如果要装10厘米厚的楼板,工厂得首先生产出10厘米-12厘米厚的楼板,增添了运输费用。运到现场后,板与梁连接的位置还需要二次浇筑,费工费力。这并没有达成原先推广装配式建筑、实现提质增效的本意,装配成本甚至比传统现浇建筑还更高。
2015年,筑邦科技成立并组建研发团队,专门攻克系统问题。苏天童介绍,对标目前市面上主流的ALC墙板产品(增压加气混凝土条板),筑邦科技研发的硅晶石复合内墙板最终建造成本至少减少30%。“使用处理工业固废,节能减排、绿色环保,符合国家‘双碳’发展政策。而且帮忙处理一些工业固废,别人还要倒给钱,我们的原材料成本几乎是零。”
除了原材料,工艺也是降本的一大因素。 筑邦科技总经理张存宪告诉《财经》,将墙板立起来干燥、烧铸,是降成本的关键技术之一。常规技术让墙板“平躺着”,否则容易变软、掉渣、坍塌。而今,筑邦科技通过自主研发的添加剂和其他工艺结合,让墙板立起来放置,原本一平方米“躺”1块墙体,现在放10块墙体,大大提高厂房利用效率。烧制窑炉也是筑邦自主研发的,设置好参数后,烧制温度呈曲线变化,墙板烧结冷却,全由机器精确控制。
张存宪介绍,墙板内部设计呈镂空状,一是节约材料,二是利用空腔增强保温、隔音性能。 学校、医院、酒店等特殊建筑,如果有更高的要求,可以定制在墙体内部填充发泡水泥等材料,进一步提升建筑标准。现在ALC条板市占率将近85%,但墙体强度较弱,钉螺丝时,将螺栓打进墙里,墙体会出现粉碎,筑邦的新型墙板避免了物理通病,不会收缩、开裂。
筑邦科技总经理邱俊程介绍,他们形成硅晶石复合内外墙板、高性能铜夹心外墙一体板、轻钢高性能混凝土复合外墙板、运力复合楼板、运力轻量化楼梯等六大产品,已提交专利申请47件,其中发明专利13件。依托与中国建筑科学研究院共同成立的“数字化绿色建筑研究中心”,筑邦主编了CES中国标准化协会标准、图集四项,参编重庆市地方标准一项。
记者看到,工厂角落里,设置了一处样板间。墙板由公母槽、泥胶拼扣在一起,类似榫卯结构。开窗、开槽没有任何影响。据介绍,安装这样一块新型墙板,抵得上传统砌100块红砖,不用抹灰,不用墙面找平,墙面也不会空鼓开裂,而工期能省将近一周。正是因为减少了16厘米-18厘米的抹灰层,墙体变薄,消费者的得房率和房屋实际使用空间也能显著提升。
不仅如此,目前,筑邦科技研发的第五代建筑机器人,甚至可以大幅减少人力。 现场只需要用手机,就可以操纵机器人安装100多公斤的墙板,完成夹板、抓取、运送、翻转等动作,解决了今后工人不愿从事繁重体力劳动的问题。当然,这也是中国智能建造的发展方向。
“我们最终的梦想是用BIM(建筑信息模型)做好建筑图纸后,采用云拆图,直接将部件拆分出来,输入工厂智能端,让工厂自动排产,计算、生产出不同规格和数量的墙体。就是通过工厂智能化控制终端平台,实现输入图纸,最终输出产品。” 邱俊程对记者说。
据悉,筑邦科技正在荣昌广顺产业园兴建占地185亩的示范基地,第一条产线预计今年底全面投产。届时,园区3000多平方米的办公楼也将用筑邦生产的墙体建造。而实际上,筑邦已经在楼盘海棠新城建造了三套硅晶石墙板样板间,墙面平整度光滑,已经全部售出。
筑邦科技的负责人表示,目前,企业计划通过前期技术应用的收益,持续推动后续技术研发投入。 然而,投融资环境更青睐大平台,对拥有自主研发技术的小型民企并不特别支持。一些资本认为,房地产是处于下行周期的夕阳产业,“但实际上我们的细分领域并不是那么回事,我们仍然是创新,比过去传统制造有很大提升,也代表了行业里的新质生产力。”
“我们对自己的产品非常有信心,建筑市场不会一直低迷下去,只要我们的产品在成本、质量、效率上有竞争力,一定会收获市场青睐。”筑邦科技的负责人们表示,过去的房地产市场是粗放型的,大家争先恐后抢进度、抓项目。未来的竞争是存量型的,谁能提升产品质量、降低成本、提升建造效率,做得更好、更快、更便宜,就有市场竞争力。
实际上,纵观德国、日本、苏联、美国的建筑工业化历程,劳动力紧缺、用工费用上升都是直接的时代推动力。“传统房地产一去不复返,未来是改善性住房的市场。之前住没有电梯的‘老破小’,经济能力提升之后,要改善全家生活,换大一点的、环境更好的小区。”苏天童判断,中国正处于劳动力人口红利关键转变期,随着老龄化程度加深,建筑工业化将水到渠成。
金螳螂、亚厦、和能人居、品宅科技等10家企业积极布局装配式装修
装配式装修 是指房子不再需要水、水泥、涂料、油漆等传统材料,而是根据装修设计图确定所有所需的装修构件,包括地板、墙板、顶板基层、面层等等,然后在工厂统一预制生产,再运到装修现场进行组合安装 的新式装修方式。
上市公司
· 亚厦股份
2012 年启动工业化装修研发之路,已投入 12 亿研发资金,进行六次技术迭代,获得国家专利 1980 项,其中发明专利 391项。亚厦联合清华大学研发出的全球领先的具有完全知识产权的全工业化装配式内装技术平台,囊括 15 大核心技术系统, 实现了内装领域技术的全覆盖。亚厦与住建部科技与产业化发展中心共同主编的《建筑工业化内装工程技术规程》已经正式上市。
· 金螳螂
2015 年 10 月,金螳螂装配式研发中心正式成立,2017 年 10 月,金螳螂被住建部认定为首批“装配式建筑产业基地”,2018年 11 月 17 日,金螳螂装配式内装 1.0 正式发布。2019 年公司研发费用为 8.8 亿元,同比增长 22.47%。2021年1月13日金螳螂、住建部科技与产业化发展中心签署战略合作协议,2021年1月20日金螳螂装配式「2021全新展厅」首发公开。
· 全筑股份
全筑持续 10 年投身装配式内装工业化发展,成立技术研究院,现已形成装配式内装部品八大体系。近年来,全筑装配式内装在公装领域持续发力。针对租赁住房、星级酒店、集成房屋(海外)三大产业提前布局。2020年7 月 15 日,全筑装配式内装工业 4.0 发布会正式召开。
· 柯利达
2019 年 11 月 28 日,公司与江苏省建筑工程集团第一工程有限公司签署了《扬州 GZ100 地块(扬州绿地健康城)批量住宅装配式装修及公共区域装修合同》,合同金额 4.6 亿元,总建筑面积 31.5 万平米。2020 年 5 月 28 日,柯依迪装配化研发制造基地项目奠基仪式举行。该项目总建筑面积约 6 万余平方米,总投资 7.5 亿元。2020H1 公司实现装配式装修业务1.46 亿元,占总营收 14%。
· 广田集团
2017 年广田集团筹备组建装配化团队,2018 年整合产业链完成 1.0 样板,2019-2020 年完成GT 装配化 2.0、3.0 研发,2020H1公司新申报装配化内装专利 10 余项。
非上市公司
· 和能人居
公司团队自 2005 年立项研究装配式装修系统解决方案,已获 102 项专利,参编多部行业标准。截止 2020 年 6 月,和能装配式装修技术已实际应用于近 8 万套装配式装修住房以及 6 万平米公共建筑。目前已建成天津、成都、西安、湖南、广州、江苏 6 个工厂,未来将与合作伙伴一起布局全国,共同建设 80 家智造工厂,300 家精造中心,形成具有年产上百万套的部品生产能力。
· 海骊住居
2001 年海尔家居(后更名为海骊)成立,2016 年,海骊联合有住网、博洛尼等发起成立少海汇生态圈,目前海骊构建的TOB 产业集群,覆盖卫浴、装配式、智能家居等多个垂直细分领域。2018 年公司装配宅 2.0 及公寓产品面世。作为国内最早一批住宅产业化基地之一,海骊旗下涵盖装配式研究院、新材料实验室两大核心研发机构,主导及参与制定 23 项装配式行业和地区标准,与万科、恒大、碧桂园等 98 家业内知名客户达成战略合作。
· 品宅科技
2015 年品宅装饰科技成立,2016 年首个研发基地落地并发布品宅 V1.0 装配式产品体系,目前拥有 3000 平装配式建筑研发基地,60 余项实用新型,15 项软件著作权,参编多项装配式内装国家标准。供应链体系完善,依托 34 家 OEM、65 家 ODM以及智能装配中心、智能物流配送体系可满足 10 亿 EPC 工程量需求。
· 科逸股份
公司于 2006 年成立,早期主营整体卫浴,2013 年后逐渐拓展版图,2018 年正式开启“500 公里一工厂,2 小时配送”的产业战略布局,并于同年推出装配式内装整体解决方案,全面进入装配式全装领域,至今已先后投建湖北广水、河北衡水、广东龙川、重庆荣昌、河南新乡工厂。
· 中寓住宅科技
中寓住宅科技成立于 2018 年,2019 年发布中寓内装部品体系 2.0,目前已有装配式内装五大体系,布局工程渠道及零售渠道,旗下品牌囊括中寓、中寓装配、圣伯雅墙板、圣伯雅焕新,是专业从事装配式部品部件的系统服务商。公司在江苏拥有建筑面积2 万平的全屋系统制造生产线,满负荷运转下年产能 150 万平,年产值数亿元。(来源:各公司公告、各公司官网、搜狐焦点家居、华创证券)
装配式装修的7大优势
1. 工艺取代手艺
传统的装修工人,如泥瓦工、木工、油漆工、水电工等,需要多年学习培养才能成为一个专业的技术工人,而且从事这种岗位的工人一般对工作没有归属感与荣誉感,工作环境差,不体面。随着社会的发展,大家就业范围也一直在扩大,很多人都不愿意再做民工,导致技术工人严重短缺,后继无人。而装配式装修则没有这种烦恼。
2. 规模化生产
装配化装修技术已然成熟,可以进行规模化、工业化的生产,交付标准化,品质可控。考虑是否应用一项技术,评估的指标是性价比,装配化装修现场流水线装配,工期仅为传统做法的50%。普通住宅25天就可以装好一套房,大大降低人工成本、时间成本以及维修成本,性价比更高。
3. 零污染零甲醛
装配式装修采用轻钢龙骨结构体系,无醛基材,工厂品控,全程干法装修,无需水泥砂浆、涂料、墙漆等,从源头上避免涂料、溶剂等含有的甲醛、苯等有害物质,装完即住,无需等待。
4. 降低安全隐患
装配式装修没有湿作业,地砖、墙砖铺贴均采用干法铺贴,这样不仅提高了施工效率,还减少了施工现场的粉尘污染,更环保。据统计,全干式安装可有效减少90%以上的现场施工垃圾,避免工地环境脏乱,有效降低安全隐患。
5. 无增项不补单
传统装修无标准,更多依赖装修设计师和施工队的经验判断,返工率高,很多时候都会有增项、补单的情况,让装修花费超过预算。装配式装修由软件系统统筹全局,根据设计图,智能规划装修构件、工序,能最大程度降低实操误差,一次装完,无增项、不补单!
6. 工期大幅缩短
装配式装修,通过工厂预制装修构件,减少工序,简化工法,能大幅降低工期,加上全干法施工,完工后即可入住,节省了传统装修长达数个月的散味期,对于普通人家而言,可以节省下因散味而周转租房的几个月租金。
7. 维护改装更方便
由于装配式装修的绝大部分由装修构件组合而成,使得装修维护和部分换装或全体换装更加方便。通常来说,单面背景墙3小时即可换装完成,一间卧室的功能性整体改造也只需要10小时就能搞定,快速、方便、少噪音,业主无需另外租房,也不会影响邻里生活。
诞生千亿级装配式装企的可能
· 政策导向支持
作为“舶来品”,装配式装修并不是新概念,装配式建筑与装修在一些在像德国、美国、日本等发达国家早已有过实践,并已获得非常高的占有率,目前发展日趋成熟。从2016年开始,我国通过制定一系列的政策,推动这新生产方式在中国生根发芽。
2017年《“十三五”装配式建筑行动方案》中提到在2020年,全国装配式建筑需占新建建筑比例的15%以上。另外文字也明确中也指出,需推进建筑全装修及菜单式装修,并提倡使用干法施工,尽可能减少现场湿作业,全面推进集成厨房、预制隔墙、卫生间、主体结构、管线相分离等技术体系。
与此同时,河南、湖南、广东、广西、海南等地也陆续出台装配式发展规划,目前已经超过20个省出台相应补贴政策。
上述种种迹象表明了,国家在推进产业升级,装配式建筑、装修发展这条道路上已经作出了较大的努力与准备,其决心不容小觑。装配式装修大有可为!
· 规模效应推动
传统的装修很大程度上依赖于手工作业。而手工作业带来的交付不标准问题,会让装企难以做大。加上近年来,人口红利逐渐消失。根据2019年全国政协和全国政协的数据,农民工年纯增长由2010年的1245万下降到2018年的184万。交付不标准,招工难、劳动力成本逐年上升的问题,已成为阻碍装企发展的三大难题。
而装配式装修的工业化、标准化带来的规模效应及交付能力,将改变装修行业的“大行业小企业”的畸形发展特征,让装企做大成为可能。
装配式装修通过工厂预制装修构件,把大部分的装修场景从现场转移到了工厂,从而实现标准化作业,避免了工人操作不专业带来的浪费,可以有效节约20%的材料成本;将装修工序减至3个(贴瓷砖、贴墙纸/墙板、安装预制构件),可以减少50%以上劳动力,能很好的解决工人专业度和人力成本的问题,对传统装修企业形成降维打击,赢得市场竞争。
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