报告发布 戴德梁行：南京二季度写字楼市场加速变革，去化渠道趋向多元

近日，房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行针对2024年二季度南京写字楼及零售商业市场进行多维度的盘点和解读 。

写字楼市场变革加速，

成交客户类型更加多元

二季度，位于新街口板块的金陵中环入市，为市场新增又一个优质项目。截至季末，南京全市优质写字楼物业市场总存量约500万平方米 。受新增供应影响，全市空置率抬升至27.9% 。

随着“降本增效”成为企业运营管理的主旋律，典型板块的高品质楼宇为吸引优质客户入驻，持续向市场释放更为灵活的租赁条件及谈判策略。二季度，市场租金下降趋势依旧，价格持续承压。目前全市平均租金约人民币78.3元/平方米/月，重点板块租金均价约99元/平方米/月 ，竞争更加激烈。

南京重点板块租金分布 数据来源: 戴德梁行

2024年上半年，受多元化成交驱动，市场吸纳量为12.94万平方米，同比增加36% 。市场吸纳量增加的一个显著原因是运营商的快速扩张，运营商租赁成交占总体租赁成交的34%。直接租赁类客户占总体成交的53%，在直接租赁客户里，成交面积排名前三的行业仍是TMT、金融业、专业服务三大主导行业。其他如教育培训、商务商贸、建筑工程等亦有一定占比。本季度也有部分办公业态转向酒店、餐饮等经营性业态。

销售市场整体以去库存为主，上半年新增供应约8.86万平方米 ，受鼓楼区江山汇金综合楼、建邺区金地中心菁华等典型项目的成交推动，销售市场成交量约16.27万平方米，成交均价约 1.60万元/平方米 。

有望在2024下半年入市的写字楼项目包括河西板块的阿里中心一期、南部新城的中芬国际交流中心、雨花人工智能产业园项目 ，预计为市场带来约30万方办公新增供应。

2024年6月，南京市举行2024全球产业科技创新与投资促进大会，围绕建设具有全球影响力的产业科技创新中心主承载区，聚力构建“4266”现代化产业体系，加快打造先进制造业集群，大力培育绿色生产力、智能生产力、数字生产力。展望未来，受全市稳固的经济基本面支撑，写字楼市场有望在TMT、金融、专业服务、电力及新能源、高端制造、大健康等领域 实现稳中求进。

戴德梁行华东区项目及企业服务部高级董事阳江石 表示，尽管企业带来办公新需求，成交量有所上升，但由于决策周期拉长、降本增效等因素影响，全面恢复仍需时间。随着市场变革迭代加速，促进存量楼宇去化的方式更加多元化，除了直接租赁客户外，引入运营商以及办公转经营性业态也是业主方可考虑的方式。当前全市正处于推动新旧动能转换、增强辐射带动能力的关键阶段，作为产业载体和办公空间的楼宇也在逐渐产生变化，未来更加注重营造产业网络、产业集群以及产业生态聚合。

新增供应与升级改造

推动活跃需求，

租金仍持续承压

据南京市商务局数据显示，“五一”假期五天，全市重点监测的145家商贸企业合计实现销售额18.7亿元，同比增长10.1%，客流量同比增加8%；39家重点监测商场实现销售额10.5亿元，同比增长12%，客流量612万人次，同比增加15%。

2024年第二季度，总商业面积约210,000平方米的龙湖雨山天街和宜悦里G66开业。截至6月底，南京中高端零售物业总存量达到6,644,930平方米，环比增长3.3% 。

本季度，南京零售物业市场需求活跃，净吸纳量录得约176,411平方米 。尽管受新增供应的短暂影响，整体空置率环比上升0.3个百分点，但仍处在6.4%的较低水平。时尚、餐饮、生活方式，会员制仓储超市，以及3C及新能源汽车体验店为需求的主要驱动力。

鉴于未来几年各区域内大量新增供应入市，购物中心间的竞争日趋激烈，一些零售物业项目已下调租金收入预期，以维持其稳定的出租率。季内，南京中高端零售物业首层租金报价环比下跌1.2%，至每月每平方米611.5元 。

南京商业零售发展情况 数据来源: 戴德梁行

2024年6月8日，2024南京国际消费节（夏季）活动正式启动，活动从6月持续到9月，将结合夏季重要消费时点和暑期消费特色，围绕“夜购、夜食、夜宿、夜游、夜娱、夜读、夜健”等七大领域，举办近500场内容丰富、形式多样的消费促进活动，持续激发消费市场活力。受此积极的影响，南京本地消费热情将得以延续，这将支撑时尚、餐饮、生活方式、汽车、家电、娱乐、体育等行业零售商的业务发展。

据估计，南京零售物业市场预计将在2024年下半年迎来共13个项目的入市，总建筑面积约为1,106,420平方米 。短期内，这些大体量购物中心的同期入市，将拉升南京零售物业市场的整体空置率。展望未来，随着吸引品牌入驻的难度逐步增加，购物中心的业主在租金或租赁条件等方面的让步将更为普遍。现有零售物业将通过设施翻新、调整品牌及业态组合、采用新技术、设置体验空间等方式，在日趋同质化的商业氛围中差异化定位自身项目，以期在日益激烈的市场竞争中脱颖而出。

戴德梁行大中华区研究内容主管Shaun Brodie 表示 ，在严峻的外部环境下中国经济仍然保持良好的前景。考虑到中国经济基本面持续向好,人均可支配收入增加，升级类商品消费及体验类消费增长明显，南京的零售市场展现出稳健且积极的发展前景。为满足消费者不断变化的需求和应对新开业项目的竞争，购物中心的业主需要不断审视其商业策略，并通过调整品牌及业态组合、翻新升级物业设施、举办多样化的主题活动，从而保持旗下零售物业项目紧跟市场步伐。

戴德梁行华东区董事总经理黎庆文总结 ，本季度南京写字楼及零售商业市场表现稳健，活力增强，彰显出城市深厚的底蕴与潜力。随着南京市不断推动产业结构的优化升级，深入实施创新驱动发展战略，城市发展已迈入高质量发展的新阶段，写字楼与零售商业市场亦随之加速转型与升级。戴德梁行依托其遍布全球的业务网络、专业的服务能力以及对市场动态的精准洞察，持续为南京的城市发展提供卓越服务，助力南京构建更加国际化、更具竞争力的商业环境。

END

文章来源 | 戴德梁行

编辑｜孙 益

审核 | 冯宪法

南京优质写字楼市场供应量不减 下半年河西德基世贸中心等优质项目将入市

扬子晚报网7月22日讯（记者 马祚波）随着房地产市场进入深度调整期，南京写字楼和零售物业呈现发展新格局。记者7月22日从国际知名机构仲量联行发布的最新数据中获悉，2024年下半年南京办公楼市场供应量保持高水平，预计将迎来河西德基世贸中心等4个优质项目入市，不过租金水平受到需求回落等因素影响，仍将处于低位运行。

根据仲量联行的最新统计报告，2024年第二季度，南京办公楼市场成交依旧以存量置换为主，整体市场租赁活跃度与上季度持平，其中甲级办公楼净吸纳量约为2.6万平方米，租赁成交量较上季度有所回升，与此同时，随着甲、乙级办公楼价差的降低，部分企业抓住租金窗口期对办公空间进行升级，导致乙级办公楼净吸纳量转负，甲级写字楼因此受益。

该报告还显示，因租赁需求回落，导致市场租金仍处于下行通道。记者了解到，南京甲级办公楼市场租金环比下降1.7个百分点，净有效租金为3.4元每平方米每天；乙级办公楼市场的净有效租金为2.7元每平方米每天，环比下降1.9个百分点。

在展望今年下半年的南京办公楼市场时，仲量联行表示，下半年南京预计将迎来4个优质项目入市，总规模约在43万平方米，包括位于河西板块的德基世界贸易中心、鼓楼板块的华贸中心等项目均有望于2024年交付，其中部分项目为总部型楼宇以及销售型楼宇，供需压力有可能推升整体市场的空置率，市场租金或将继续探底。

在零售物业方面，仲量联行的最新报告认为，餐饮业态正推动南京消费市场的复苏，尤其是新中式品牌业态成为消费热点。统计显示，今年二季度餐饮类业态占南京零售物业市场42%，咖啡饮品类业态持续布局，其中红茶公司江苏首店于第二季度正式开业，gulugulu椰子水江苏首店布局新店，新中式茶饮品牌陆藜·开了个方子本季度新开超5家。展望下半年，仲量联行预计南京将迎来4个项目开业，为市场注入新的活力的同时，零售市场租金也将继续回落。

校对 王菲

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